ALQUILERES: DEDUCCIÓN DE GANANCIAS

Fecha:15/03/2017 | Revista: Info Pluss | Edición: MAR/2017

En caso de tributar impuesto a las ganancias, los inquilinos podrán deducir el alquiler de su vivienda. ¿Qué se debe tener en cuenta? Quién se beneficia y quién se perjudica? ¿Cómo impactará la medida en el mercado?

A partir de la ley 27.346, que Incorporó como inciso i) del artículo 81, el siguiente:

“El cuarenta por ciento (40%) de las sumas pagadas por el contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite de la suma prevista en el inciso a) del artículo 23 de esta ley, siempre y cuando el contribuyente o el causante no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción”, en diciembre pasado se introdujeron cambios a la imposición de ganancias, por lo que, los alquileres podrán deducirse del pago de ese impuesto hasta un máximo de $ 51.967.

La deducción no podrá exceder ese tope anual, ni tampoco superar más del 40 % del monto locativo mensual hasta un máximo de $ 4.330,58.

En el hipotético caso que el pago del alquiler mensual fuera de 10.826,45 o más; se podrían deducir hasta los $ 4.330,58 de tope mensuales, sumando al año el máximo legal deducible de $ 51.967.Sólo se podrá deducir del impuesto en concepto de alquileres el inmueble destinado a casa habitación del titular, siempre y cuando el contribuyente no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción. Es decir que quien sea propietario de un lote o de una cochera, no podrá hacer efectiva la deducción, ni tampoco aquel que sea dueño aunque sea de un mínimo porcentaje de cualquier tipo de inmueble.

La Administración Federal de Ingresos Públicos, entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas, establecerá las condiciones bajo las cuales se hará efectivo el cómputo de esta deducción. Según recientes declaraciones de su titular, se deberá realizar un trámite on line a través del sistema de la AFIP Siradig, el cual podría estar disponible desde marzo, aunque el beneficio podrá hacerse retroactivo a enero de 2017. El contribuyente deberá subir al sistema el contrato de alquiler en PDF y luego mensualmente cargar los datos de la factura del alquiler: número, fecha, valor y cuit del emisor que deberá coincidir con el locador que figure en el contrato.Ahora bien, sin duda para un inquilino que tributa ganancias y que reúne las condiciones para la deducción es una buena noticia, pero cabría preguntarse también:

¿Qué otras consecuencias puede traer aparejada esta medida en un ya complicado mercado de alquileres?
La oferta en el mercado de alquileres residenciales en la argentina se encuentra fuertemente atomizada. Los propietarios que vuelcan viviendas en alquiler al mercado son desde sociedades y empresas (los menos) hasta individuos de toda clase social incluso jubilados o pensionados. La realidad es que el más alto porcentaje de ellos no emite una factura formal por el importe locativo recibido. La medida desde el punto de vista tributario es inobjetable, pero puede no pasar inadvertida en el mercado.

En principio aquel propietario que no se encuentre inscripto deberá hacerlo asumiendo su costo. En un principio, si trata de un contrato en curso, a costa de una menor rentabilidad y en el futuro a partir de un nuevo contrato transfiriendo ese costo al alquiler, aunque según seael monto del alquiler pueda insumir sólo $ 68 mensuales como carga de monotributo para el propietario.

El traslado al valor locativo del costo tributario del propietario, podrá ser asumido igual convenientemente por el inquilino que pueda descontar alquileres de ganancias, pero no así por los inquilinos que no sufren descuentos por impuesto a la ganancias que deberán asumir el mayor precio con su salario.

La nueva normativa podría además generar que algunos propietarios estén más dispuestos a rentar su inmueble a potenciales inquilinos que “no necesiten” factura; hecho que generaría desigualdad de condiciones a la hora de la búsqueda del alquiler.

Si bien la medida es positiva para inquilinos que paguen ganancias, resulta llamativo que no se haya aplicado el mismo criterio para descontar intereses de créditos hipotecarios ya que los $ 20.000 anuales de intereses de préstamos hipotecarios que se pueden deducir no fueron actualizados, más aun en un contexto donde el gobierno estaría tratando de impulsar este tipo de créditos. El alquiler corre con ventaja con relación a la cuota de unahipoteca para el impuesto a las ganancias. Por otra parte, la nueva deducción de ganancias, se suma a los cambios en la ley de alquileres que se encuentra en tratamiento en el poder legislativo y que afecta ciertos derechos de los propietarios sumando más incertidumbre a un mercado que ya opera con rentabilidades mínimas históricas del orden del 2,5 % neto, desalentando el ingreso de nuevos inversores al mercado.
Esta medida busca formalizar el mercado de alquileres como parte del blanqueo general de la economía.

Hasta el 31 de marzo hay plazo para completar la información referida a las deducciones del impuesto a las Ganancias. Los inquilinos deberán registrar en la AFIP a sus locadores, para poder obtener un importante ahorro del impuesto Quienes cumplan con esos requisitos, deberán seguir los siguientes pasos para poder deducir de Ganancias el pago parcial del alquiler hasta el límite indicado precedentemente, y obtener un apreciable ahorro del impuesto anual de hasta 18.186 pesos:

1. Enviar a la AFIP, por la vía electrónica, el contrato de alquiler vigente, cualquiera sea la fecha de origen. No se exigirá que el documento esté rubricado por un escribano.

2. Remitir mensualmente al organismo, a través del sitio de internet, la factura emitida por el locador con los datos básicos del valor del alquiler que paga el locatario. La AFIP aceptará una factura-recibo emitida por una inmobiliaria que intermedia entre las partes. "Sería mejor que la factura la emita el dueño del inmueble, pero en caso contrario, internamente se podrá identificar el titular de la propiedad, para asignar los ingresos y hacer la inteligencia fiscal", destacaron los expertos del organismo.

3. El locador deberá estar registrado como Monotributista o Responsable Inscripto del Impuesto a las Ganancias. Si bien el beneficio impositivo rige con efecto retroactivo al 1 de enero, Alberto Abad destacó que el aplicativo para ingresar los datos a la AFIP, preferentemente a través del navegador Explorer, estará activo en los próximos días, a más tardar el 1 de marzo, y se podrá completar hasta el 31 de marzo, para poder calzarlo con la fecha límite para adherir alblanqueo de activos no declarados.

Presentación del Formulario 572 Web
1. El trabajador deberá ingresar por Internet, con su Clave Fiscal, al servicio SiRADIG.

2. Deberá llenar en "Datos Personales" su información particular de ser necesario y cargar los datos referidos a su locador.

3. Dentro de la opción "Carga de Formulario" informará datos de los conceptos que pretenda deducir en el régimen de retención del Impuesto a las Ganancias.

4. Al finalizar la carga de todos los ítems, deberá seleccionar el botón denominado "VISTA PREVIA" donde podrá consultar el borrador con todos los datos cargados hasta dicho momento y luego generar la transferencia electrónica de los datos.

En la AFIP confían que este beneficio contribuirá a blanquear el mercado de alquileres, sin que aumenten los precios, dada la alta oferta de inmuebles en alquiler y los que se incorporaron a tal fin con el blanqueo. En la AFIP estiman que con estos beneficios, los trabajadores que sean inquilinos de la viviendaúnica y no sean propietarios de otra podrán contribuir en su beneficio primario, pero luego para toda la economía, a la reducción de la informalidad, para que "los que pagan impuestos paguen menos, y los que no pagaban comiencen a hacerlo".

Y si bien muchos locadores no registrados  como tales podrán resistirse a presentar factura al locatario para no tener que pagar impuestos, Alberto Abad alienta a los locatarios a "denunciar esos casos directamente" a su cuenta de correo electrónico aabad@afip.gob.ar, sin necesidad de amenaza alguna porque "la AFIP tiene los mecanismos para detectar las irregularidades impositivas".

De ahí que, como ya sucedió con las primeras dos etapas del blanqueo de activos, en la AFIP consideran que "si adhiere al beneficio un 25% de los inquilinos, la medida será un éxito para el trabajador y para la economía en su conjunto".